Квартира > Интерьер > Квартира в кредит

Квартира в кредит

Однако, и здесь имеются свои `подводные камни` - так, к примеру, потерпела неудачу Московская ипотечная программа, разработанная Гарвардским Университетом. В 2001 году мэр Москвы Ю. Лужков был вынужден отменить ее, убедившись в том, что традиционные механизмы ипотечного кредитования не `работают` ввиду проблем, связанных с доходами населения. Суммы, сроки и ставки кредитов в реальности оказались непомерными.

Программа приобретения жилья через ипотечный фонд.

Эта программа включает в себя рефинансирования предоставленных ипотечным фондом рассрочек путем выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой. В программе участвует ипотечный фонд, организованный администрацией региона или муниципальными образованиями. Для первоначального стартового строительства резерва нового жилья под программу выделяются небольшие бюджетные средства. Вторым действующим лицом является дочерняя (или уполномоченная) риэлтерская структура, которая проверяет старые квартиры, покупает их у владельцев по независимо оцененной рыночной стоимости, передает суммы, вырученные от покупки квартиры в ипотечный фонд в оплату нового жилья. Ипотечный фонд продает новое жилье владельцу. На сумму, недостающую до покупки нового жилья, ипотечный фонд предоставляет новому владельцу рассрочку в оплате, но приобретенная квартира до полной выплаты долга, при этом, находится в залоге (ипотеке) у ипотечного фонда. Кроме этого, риэлтер должен иметь достаточную квалификацию для определения юриди-ческой чистоты жилья. При этом из закладываемых квартир все предыдущие жильцы должны быть выписаны.

Жилищные ссуды предприятий своим работникам в виде займов и в виде рассрочек платежа по проданной квартире.

Многие предприятия и раньше, и в настоящее время улучшают жилищные условия своих заслуженных работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работником. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5-10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру. В силу спада производства в последнее десятилетие такую щедрость, как беспроцентные ссуды могли себе позволить только преуспевающие и стабильные предприятия. До 1997 года беспроцентное ссудирование работников не влекло за собой проблем, но пришел 2001 год и вступил в действие новый Налоговый Кодекс : в нем прописано, что все лица, получившие когда-либо беспроцентные ссуды и не погасившие эти ссуды на момент вступления в силу Налогового Кодекса РФ, попали под обложение налогом на доходы с материальной выгоды, а это немалая сумма. Выйти из этой ситуации можно, прибегнув к механизму продажи жилья работникам с рассрочкой платежа или кредитования работников предприятия в банках под поручительство предприятия.

Первый механизм заключается в том, что выбранное работником жилье приобретается с вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли-продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В этом случае роль банка заключается в кредитном рефинансировании предприятий на сумму и срок рассрочек, которые оно установило для своих работников. Это важно как для расширения объемов продаж жилых помещений в рассрочку, так и для ускорения оборота денежных средств, которые отвлекаются предприятием при таком финансировании.

Значимую роль приобретает банк и при осуществлении другого механизма кредитования работников предприятий. кредитовании работников предприятий на покупку или строительство жилья под поручительство этих предприятий банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению руководства предприятия работнику предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита работник предоставляет в банк договор поручительства предприятия в сумме кредита и процентов. Для банка это выгодно, так как при этом механизме существенно снижаются кредитные риски банка. Но со стороны предприятия возникают вопросы о взаимоотношениях с работником данного предприятия в случае непредвиденных обстоятельств (форс-мажора) и в случае увольнения работника до выплаты кредита банку. В этом случае предприятие может варьировать процентную ставку по кредитам. Если предприятие не отвлекает собственных средств на кредитование работника, а дает за него только поручительство, кредит выдается под стандартную рыночную ставку.